天命人开店日记之选址考察（上）

本次开店的品类是老年用品，前期与合作伙伴交流，按照新的线上与线下结合方式销售老年代步车和智能电动轮椅，线上占据70%销量，线下占据30%。线下门店可作为一个体验中心，对于本区域内的用户可以到线下门店体验，到店体验后的成交率比较高。这个情况与最开始设想的线下门店定位不太相符.原本将线下门店是70%来自于线下成交。门店的销售量情况在重庆大概一个门店月销量30左右。在考察了几个可以开店的海珠区和越秀区住宅重点分布情况后，会有一种隐约感觉线下的客流不足以支撑门店的经营收益。考察后再与合作伙伴的线下门店经营情况对比，确实与自己的感觉差不多。

对于线下门店旋转，重点考虑越秀区和海珠区，通过百度地图观测住宅小区分布情况，确定了几个重点地段：海珠区-赤岗、海珠区-江南西、越秀区-五羊邨、越秀区-西门口。在这几个地铁站2km范围内生活小区比较多，同时这些地段以老旧小区为主，以前是老广州核心城区，较多的退休职工在这几个片区生活。最终考察情况来看赤岗片区会比较合适开店。店铺空闲数量有一定可选择空间，其他地段的店铺数量较少，租金较高，整体投资回报率不高。

门店选址考察重点关注的几个核心要素：门店1km内的小区老年人数量、门店租金、门店面积、门口可试驾区域、门店附近店铺类型、是否有停车区域。从前期的规划情况，门店的面积至少需要30平米，从回报率上月租金1万销售30台可以差不多盈亏平衡，由于是老人出行产品试驾环节是必不可少的。

门店陈列展品和接待空间规划，实用面积至少需要25平米。按照现在的实用面积来选择门店，整个门店的面积以40-50平米比较合适，门店坪效会比较高，也比较符合旗舰店的层级定位。未来门店将留有一部分空间用于直播，充分利用当下的线上资源开展引流活动。

门店将启用一名运营人员负责产品新媒体运营相关事项，门店损益情况初步计算：

1、门店选址区域：海珠区-赤岗

2021年统计数据：广州11个区60岁以上户籍老年人口占户籍总人口比重来看，荔湾区、越秀区、海珠区位居前三位，分别为29.31%、27.23%、26.72%

赤岗附近楼盘均价大约3-4万情况：

选址地段为赤岗大道，整个赤岗片区以赤岗大道为轴，赤岗大道左右两侧1km范围内几乎都是小区。小区以老旧小区为主，过去为珠江啤酒以及毛纺厂的产业。赤岗东路的铺位没有合适铺位，空闲铺位较少，铺位大小以20平米大小为主。赤岗路有一部分铺位，铺位50-100平米不等。

整体可以考虑的铺位有5家，其中有3家可作为重点考察位置。

拌饭之神：70平米/9200/1000水电保证金/门口可停车/隔壁是中国移动/门口无台阶/门口有空地/门口有树遮挡/离主干道路20米

家具批发：100平米/17000/需要中介费/门口不可停车/隔壁是培训机构/门口有2级台阶/门口有空地/门口无遮挡/主干道路

浓心奶茶：55平米/12000/无中介费/门口不可停车/隔壁母婴店/门口有2级台阶/门口1.5m空地/门口无遮挡/主干道路/新店内有水电

潮记甜品：75平米/19000/有中介费/3万转让费门口不可停车/门口有2级台阶/门口1.5m空地/门口无遮挡/主干道路

水产批发：70平米/8500/无中介费/门口可停车/门口有2级台阶/隔壁是水泥批发/门口1.5m空地/门口无遮挡/离主干道路20米

2、门店选址区域：海珠区-江南西

江南西地铁站考察的重点街道是江南西路商业街、宝岗大道、沙园大街、沙园路、同福西路、同福中路、内环路、江南大道北、小港路，其中江南西路商业街是核心商圈，支线为宝岗大道。江南大道北沿路以婚庆相关的店铺为主。沙园大街及沙园路靠近凤凰新村地铁站，这两条街以日用百货和餐饮为主，空闲门店较少。内环路也是干线路段，有部分路段是有高架桥，整个视野和购物环境不算好，临街的店铺空闲零星有一些。同福西路、同福中路是连接同福西与市二宫地铁站之间的路段，同福路比较冷清，店铺也比较老旧。

江南西路沿街左右两侧均有老旧小区，整体沿街街区路面宽阔，适合步行和轮椅出行。在调研过程中发现有不少商场可提供轮椅租借服务，沿街也发现了有口腔医院针对老年人补牙镶牙的引客摊位。江南西路附近有3家门店位置比较适合。江南西地铁站C出口面向两岸：江南东路、江南大道中辅路门店位置不太合适。江南东路的门店以餐饮店为主，餐饮店的位置靠下，步行道路的位置是河堤。门店的视野受绿植影响，门店的视角显现度不高。江南大道中辅路的两侧与小区有围墙阻隔，两侧的商业区综合性不够，人流情况较低。可以观察到江南大道中辅路的店铺数量明显低于江南西路。